Indeks cen mieszkań zmniejszył się, lecz zaledwie o 0,02 proc. i choć był to trzeci spadek indeksu z rzędu, to raczej należałby mówić o jego stabilizacji. Tym bardziej, że w porównaniu do sierpnia 2009 notujemy wzrost indeksu o zaledwie 0,4 proc. Już od 18 miesięcy wartość indeksu przebywa w ramach 4-proc. konsolidacji – tym samym możemy mówić o stabilnych cenach mieszkań w Polsce już od dłuższego czasu.
Indeks wzrósł o 1,5 proc. od swojego najniższego położenia w czerwcu 2009, ale jest też o 11,5 proc. niżej niż w lutym 2008, kiedy zanotowaliśmy rekordowy odczyt (1004,27 pkt).
Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.
W ośmiu miastach, które bierzemy pod uwagę ustalając wartość indeksu, ceny metra kwadratowego mieszkania w sierpniu spadły, zaś w siedmiu wzrosły, w Krakowie nie zmieniły się. W porównaniu do lipca – i to jest niespodzianka – nieznacznie wzrosła liczba transakcji, choć oczekiwaliśmy sezonowego spowolnienia. Tym razem pod uwagę wzięliśmy łącznie 2811 transakcji i jesteśmy blisko rekordowej ich liczby, zanotowanej jesienią ub.r. Warto w tym miejscu dodać, że zjawisko może, ale nie musi, być typowe dla branży mieszkaniowej, ponieważ na rosnącą liczbę transakcji może mieć wpływ także rozwój spółek, które pośredniczyły w ich zawarciu. Z dokonanych dotąd obserwacji wynika, że rosnąca liczba transakcji w grupie, znajduje swoje odzwierciedlenie w postawach kupujących na całym rynku.
W porównaniu rocznym, ceny metra kwadratowego wzrosły w trzynastu miastach, a w trzech spadły. Przy czym ceny samych mieszkań (w całości) spadły w 10 miastach, a w ośmiu wzrosły. Wynika z tego, że Polacy kupują mniejsze mieszkania, zgadzając się na wyższą cenę za metr kwadratowy, w zamian za mniejszą cenę całości.
Komentarz i prognoza
Wygląda na to, że także w tym roku nie zanotujemy sezonowego zmniejszenia liczby transakcji. Co więcej, spodziewamy się, że jesień przyniesie ich wyraźny wzrost, w ślad za zaostrzającą się konkurencją cenową między bankami. Od dziś pojawia się pierwsza oferta złotowego kredytu hipotecznego z marżą poniżej 1 pkt proc. (szczegóły w odrębnym komentarzu). Pewnego ożywienia można oczekiwać także w związku z planowanymi ograniczeniami w programie Rodzina na Swoim (zmniejszenie limitów cenowych ma – wedle projektu ustawy – obowiązywać od 1 stycznia).
Niemniej odradzamy pośpiech przy zawieraniu transakcji – szybkie decyzje nie zawsze bywają trafne. Sądząc po ofensywie deweloperów, którzy rozpoczęli w tym roku o dwie trzecie więcej inwestycji niż w roku 2009, mieszkań nie zabraknie, także na rynku wtórnym jest ich pod dostatkiem. I choć trudno liczyć w takich okolicznościach na duże upusty, sądzimy, że coraz większa liczba nowych mieszkań sprzedawanych na etapie budowy (a więc tańszych od mieszkań gotowych), spowoduje nieznaczny spadek naszego indeksu w najbliższych miesiącach.
KOMENTARZ Home Broker, 06.09.2010 r.
Ostatnie trzy miesiące przyniosły co prawda dalszy wzrost dynamiki cen transakcyjnych, jednak sytuację na polskim rynku mieszkaniowym trudno wciąż uznać za bezwzględnie korzystną. Pozytywne zjawiska to obok systematycznego wzrostu cen transakcyjnych, także większa liczba zawieranych umów, ponowne, aczkolwiek nieznaczne skrócenie procesu sprzedaży czy utrzymujące się od kilku miesięcy wysokie tempo inwestycji na rynku mieszkaniowym.
Po stronie zjawisk negatywnych uwagę przykuwa przede wszystkim spadek cen ofertowych. To one w głównej mierze powodują, że Polska jest obecnie jednym ze słabszych ma świecie rynków nieruchomości mieszkaniowych. Według danych Global Property Guide, w II kwartale, uwzględniając zmiany cen rok do roku, ceny w Polsce obniżyły się o 3,7 proc. Słabiej od nas wypadły m.in. Hiszpania, Bułgaria czy Ukraina, ale lepiej poradziły sobie Portugalia, Szwajcaria czy Niemcy, nie mówiąc już o krajach skandynawskich (Finlandia, Szwecja i Norwegia), w których mówi się już o bańce spekulacyjnej na rynku nieruchomości. W danych dla Polski widać jednak pozytywny sygnał, jakim jest wyhamowywanie spadku cen ofertowych z kwartału na kwartał.
Według najnowszych prognoz doradców Home Broker, średnie ceny mieszkań w największych miastach Polski, powinny podnieść się o 2,8 proc. w najbliższych 12 miesiącach, co oznacza ich realną stabilizację. Prognoza odpowiada dokładnie zmianie cen transakcyjnych notowanej przez Home Broker i Open Finance w ostatnich trzech miesiącach licząc rok do roku.
Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?
Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:
Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)
gdzie:
m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.
Jak obliczamy indeks?
Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:
Indeks = C1*+ C2* + C3* + C4* + …+ C16*
gdzie:
C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.
