Czy nowy rok będzie bardziej łaskawy dla kupujących czy sprzedających? Ten dylemat ciągle pozostaje otwarty, choć większość ekspertów uważa, że ceny nieruchomości powoli zaczną rosnąć. Czy będzie to 3 czy 7 proc. zależy przede wszystkim od skali kredytowania banków, która ma decydujący wpływ na ożywienie stłumionego popytu na mieszkania.
Ryzykowna branża
Z obserwacji rynku kredytowego w ostatnich tygodniach zeszłego roku wynika, że coraz więcej banków oferowało pożyczkę pokrywającą 100 proc. kosztów budowy czy zakupu nieruchomości. Gdy klient dysponuje wkładem własnym w wysokości, co najmniej 10 proc. kosztów mieszkaniowej inwestycji, gdy ubezpieczy się od utraty pracy bankowcy nie pobierają też prowizji. Poza tym jej poziom jest elementem promocji banków. Wiele z nich obniżyło także inne opłaty związane np. z wyceną nieruchomości. Obniżki, ale dość symboliczne dotyczą także marż, które obecnie wahają się w granicach 1,7-4,7 proc. To zróżnicowanie zależy od banku oraz skali wkładu własnego.
Eksperci są zgodni, że w tym roku indywidualnym klientom łatwiej będzie o kredyt. Przemawia za tym fakt, że czołowe banki działające w Polsce mają zdecydowaną nadwyżkę depozytów w stosunku do kredytów. Natomiast nie jest powiedziane, że bankowy strumień większej gotówki trafi do deweloperów. Dla banków bardziej opłacalne niż finansowanie inwestycji może być pożyczanie pieniędzy rządowi na pokrycie deficytu budżetowego. Zdaniem analityków rynku na kredyt mogą liczyć deweloperzy realizujący przedsięwzięcia o dobrej lokalizacji, w której dokonano przedsprzedaży znaczniej ilości lokali. Branża nieruchomości nadal będzie, bowiem postrzegana jako zbyt ryzykowna, współodpowiedzialna za kryzys i kryteria związane z jej finansowaniem niewiele zmienią się w porównaniu z ubiegłym rokiem.
Nadpodaż znika
W tej sytuacji na ożywienie na placach budowy nie ma, co liczyć. Nie może być inaczej, kiedy w okresie od stycznia do października 2009 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 35 280 mieszkań, czyli prawie 42 proc. mniej niż w tym samym czasie 2008 r. W rezultacie do użytku może być oddanych ok. 100 tys. lokali. To dużo mniej niż w 2009 r. Z szacunkowych danych wynika, że w minionym roku przybyło 140- 150 tys. mieszkań.
Natomiast na pewno nastąpi ożywienie w obrocie nieruchomościami. Pośrednicy sygnalizują, że na początku 2009 r. na jednego kupującego przypadało 12 ofert sprzedaży a pod koniec roku było ich 10 na 9 nabywców. To oznacza, że nadpodaż mieszkań dość szybko zniknie z rynku, że w najbardziej poszukiwanych segmentach ceny lokali będą rosnąć. Te tendencje pojawiły się już w drugiej połowie zeszłego roku.
Np. w październiku średnia cena wywoławcza metra kwadratowego mieszkania we Wrocławiu wyniosła 6772 zł i była o ok. 0,6 proc. wyższa niż miesiąc wcześniej i o ponad 6 proc. niższa niż rok temu. Tę przeciętną stawkę windują kawalerki i mieszkania dwupokojowe o powierzchni do 40 mkw., na które jest największy popyt. Np. za mkw. kawalerki we Wrocławiu trzeba zapłacić ok. 7500 zł, w Warszawie ponad 9,3 tys. zł, w Poznaniu 6 tys. zł. Natomiast zdecydowanie niższe stawki są na lokale 3-4 pokojowe o powierzchni ponad 80 mkw. Przy sprzedaży takich nieruchomości deweloperzy nadal oferują rabaty i bonusy, a ostatnio decydują się na podział dużych mieszkań na małe.
Liczy się cena
W polskich realiach cena jest najistotniejszym czynnikiem decydującym o zakupie mieszkania. Liczy się też kwota kredytu, jaką przeciętny Kowalski może uzyskać. W trzecim kwartale 2009 r. było to średnio 209 tys. zł. Te uwarunkowania sprawiają, że nadal duży popyt będzie na małe, nowe mieszkania lub trochę większe z wielkiej płyty, które wybudowano w latach 60- 70-tych. Ich ceny spadły w znacznie większym stopniu niż lokali w nowych budynkach o konstrukcji szkieletowej czy z cegły. Właściciele tych ostatnich na nabywców czekają ponad 4 miesiące, a mieszkanie w wielkiej płycie sprzedawane jest znacznie szybciej. Duża podaż tańszych lokali na rynku wtórnym, choćby tych wykupionych za tzw. grosze w spółdzielniach sprawi, że deweloperzy nie będą mogli zbytnio windować cen swojej oferty.
Eksperci przewidują, że w połowie roku dojdzie do obniżki limitów maksymalnych cen mieszkań objętych rządową dopłatą do kredytów w ramach programu „Rodzina na swoim”. To będzie skutek malejących kosztów materiałów i robocizny oraz wydatków związanych z zakupem działek. Do tej pory deweloperzy do poziomu tych limitów dostosowywali swoje ceny za metr kwadratowy. Zdaniem ekspertów jest to mankament rządowego programu, którego mechanizmy zapobiegają większym spadkom cen, adekwatnym do sytuacji na rynku.
Modyfikacja programu
Czy po obniżce cenowych limitów spadną stawki za metr kwadratowy nowych nieruchomości? Deweloperzy nie chcą do tego dopuścić, więc lansują chytry, wygodny dla siebie pomysł modyfikacji rządowego programu. Proponują, aby z dopłat do odsetek przynajmniej na dwa lata zostały wyłączone transakcje na rynku wtórnym. Wówczas, tak jak to było dawniej w przypadku ulgi podatkowej, państwo wspomagałoby dopłatą wyłącznie zakup nowych mieszkań i domów. Zagwarantowałoby to dopływ do budżetu podatków z firm uczestniczących w procesie budowania. Jednak takie rozwiązanie kryje też niebezpieczeństwa dla mieszkaniowego rynku. Oznacza, że za preferencyjny kredyt można byłoby kupić tylko mieszkania od deweloperów, którzy mieliby zagwarantowany pewny zbyt i wyeliminowaliby cenową konkurencję rynku wtórnego.
Miejmy nadzieję, że resort infrastruktury rozważnie podejdzie do tych propozycji i tak zmodyfikuje programu, by zwiększyć szanse pozyskania własnego dachu nad głową osób o przeciętnych dochodach. Przygotowywane zmiany zakładają też, że zamiast dopłat do odsetek do kredytów osób fizycznych mają być udzielane poręczenia pożyczek na budowę mieszkań m.in. Towarzystwom Budownictwa Społecznego, spółdzielniom, a nawet firmom deweloperskim. Warunkiem będzie cena mieszkań, która nie mogłaby przekroczyć określonego pułapu. Najemca takiego lokum musiałby przy podpisywaniu umowy przedwstępnej wpłacić zaliczkę w wysokości, co najmniej 30 proc. ceny. Gdyby zrezygnował z mieszkania, zaliczka byłaby zwracana. Pozostałą kwotę lokator albo spłacałby przez dziesięć lat w ramach czynszu albo wpłaciłby ją jednorazowo i wówczas od razu stałby się właścicielem zajmowanego lokalu.
Dobre wieści
Z zapowiedzi resortu wynika, że programem „Rodzina na swoim” zostaną objęte osoby samotne. Warunkiem będzie zakup mieszkania o powierzchni nieprzekraczającej 50 mkw.
Korzystne zmiany szykują się też w funkcjonowaniu Towarzystw Budownictwa Społecznego. Ich najemcy będą mogli wykupić zajmowane obecnie lokum i zostać jego właścicielem. Takie rozwiązanie zamierza wprowadzić resort infrastruktury. O wykupie lokalu ma decydować właściciel obiektu, transakcja byłaby przeprowadzona po wolnorynkowej cenie ustalonej przez rzeczoznawcę. Przepisy powinny precyzyjnie określić zasady wykupu. Eksperci podkreślają, że uproszczenia wymaga zwłaszcza procedura odłączenia wykupionego mieszkania od całej nieruchomości. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży w pierwszej kolejności trafiłby na spłatę kredytów zaciągniętych przez TBS w Banku Gospodarstwa Krajowego, który mógłby je przeznaczyć na inwestycje mieszkaniowe realizowane np. w ramach programu „Rodzina na swoim”. Taki zastrzyk gotówki będzie miał korzystny wpływ na ożywienie branży budowlanej. Część środków TBS będzie musiał przeznaczyć na budowę kolejnych budynków na wynajem.
Z propozycji resortu wynika, że wykup lokalu będzie możliwy wówczas, gdy jego najemca partycypował w kosztach budowy. To dobre wieści dla 70 tys. lokatorów TBS, których udział w finansowaniu inwestycji sięgał często 30 proc. Marzenia najemców o tym, aby zostać właścicielami prawdopodobnie spełnią się w przyszłym roku. Nie wiadomo, bowiem ile czasu pochłonie dopracowanie projektu nowych przepisów i cała procedura legislacyjna.
